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  민간 재개발이 멈춘 자리를 공공이 대신 맡는 방식이 있습니다.  2021년 2월 도입된 도심 공공주택 복합사업입니다. 「도시 및 주거환경정비법」이 아니라 「공공주택 특별법」을 근거로 하고, 조합을 만들지 않으며, LH나 SH가 토지를 수용해 직접 시행합니다. 2026년 3월 11일부터 5월 8일까지 진행된 서울 공모에서 44곳·약 6만 가구의 주민 제안이 접수됐습니다. 접수 결과를 지구 유형별로 뜯어보면 이 제도가 실제로 어떤 땅에서 작동하는지가 드러납니다. 이 글은 후보지 명단 예측이 아니라, 제도가 어떤 요건 위에 설계됐고 무엇이 사업의 성패를 가르는지를 국토교통부 자료 기준으로 해설합니다. 왜 「공공주택 특별법」으로 만들었나 국토교통부 정책자료는 도입 배경을 이렇게 설명합니다. 재개발·재건축처럼 민간이 주도하는 사업에는 투기수요 유입과 과도한 특혜 우려가 있어 획기적인 도시·건축 규제 완화나 재정지원을 적용하기 어렵습니다. 그래서 규제 완화의 폭을 넓히려면 공익성을 확보한 별도 법률이 필요했고, 그 결과가 「공공주택 특별법」 적용입니다. 이 선택이 사업 구조 전체를 결정합니다. 공공이 시행자가 되면서 조합설립인가와 관리처분계획 인가가 사라졌고, 대신 지구 지정이라는 관문이 생겼습니다. 토지소유자는 조합원이 아니라 보상 대상자가 됩니다. 개발이익은 조합 내부에서 배분되는 대신 법이 정한 우선순위에 따라 나뉩니다. 세 가지 지구 유형과 적용 요건 대상지는 도시 조직에 따라 세 가지로 나뉩니다. 구분 주거상업고밀지구 주거산업융합지구 주택공급활성화지구 대상 역세권 준공업지역 노후 저층주거지 최소 면적 5천㎡ 이상 5천㎡ 이상 1만㎡ 이상 조성 방향 고밀 복합개발, 대중교통 연계 4차 산업 공간과 주거 결합 생활SOC를 갖춘 중층중밀 주거 핵심 인센티브 용적률 최대 700%, 기부채납 15% 내외 별도 기부채납 없이 공동주택 용적률 상향 1단계 종상향 또는 법적상한 용적률 120% ...