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  민간 재개발이 멈춘 자리를 공공이 대신 맡는 방식이 있습니다.  2021년 2월 도입된 도심 공공주택 복합사업입니다. 「도시 및 주거환경정비법」이 아니라 「공공주택 특별법」을 근거로 하고, 조합을 만들지 않으며, LH나 SH가 토지를 수용해 직접 시행합니다. 2026년 3월 11일부터 5월 8일까지 진행된 서울 공모에서 44곳·약 6만 가구의 주민 제안이 접수됐습니다. 접수 결과를 지구 유형별로 뜯어보면 이 제도가 실제로 어떤 땅에서 작동하는지가 드러납니다. 이 글은 후보지 명단 예측이 아니라, 제도가 어떤 요건 위에 설계됐고 무엇이 사업의 성패를 가르는지를 국토교통부 자료 기준으로 해설합니다. 왜 「공공주택 특별법」으로 만들었나 국토교통부 정책자료는 도입 배경을 이렇게 설명합니다. 재개발·재건축처럼 민간이 주도하는 사업에는 투기수요 유입과 과도한 특혜 우려가 있어 획기적인 도시·건축 규제 완화나 재정지원을 적용하기 어렵습니다. 그래서 규제 완화의 폭을 넓히려면 공익성을 확보한 별도 법률이 필요했고, 그 결과가 「공공주택 특별법」 적용입니다. 이 선택이 사업 구조 전체를 결정합니다. 공공이 시행자가 되면서 조합설립인가와 관리처분계획 인가가 사라졌고, 대신 지구 지정이라는 관문이 생겼습니다. 토지소유자는 조합원이 아니라 보상 대상자가 됩니다. 개발이익은 조합 내부에서 배분되는 대신 법이 정한 우선순위에 따라 나뉩니다. 세 가지 지구 유형과 적용 요건 대상지는 도시 조직에 따라 세 가지로 나뉩니다. 구분 주거상업고밀지구 주거산업융합지구 주택공급활성화지구 대상 역세권 준공업지역 노후 저층주거지 최소 면적 5천㎡ 이상 5천㎡ 이상 1만㎡ 이상 조성 방향 고밀 복합개발, 대중교통 연계 4차 산업 공간과 주거 결합 생활SOC를 갖춘 중층중밀 주거 핵심 인센티브 용적률 최대 700%, 기부채납 15% 내외 별도 기부채납 없이 공동주택 용적률 상향 1단계 종상향 또는 법적상한 용적률 120% ...

서울중화5구역은 단순한 중랑구 재개발 구역이 아니라, 공공재개발이 실제로 사업 속도와 사업성을 동시에 개선할 수 있는지를 보여주는 대표 사례로 떠오르고 있습니다. 사용자 제공 공람공고 PDF와 국토교통부 보도자료, 홈경제신문사 기사, 네이버 부동산 커뮤니티 자료를 함께 검토하면 핵심은 분명합니다. 기존 1,610세대 계획이 1,762세대, 최고 35층에서 최고 40층, 법적상한초과 용적률 299.75% 계획으로 바뀌며 사업 구조가 한 단계 더 커졌습니다. 서울중화5구역 핵심 숫자로 먼저 보기 위치 중랑구 중화동 122번지 일대 구역 면적 71,465.9㎡ 변경 후 세대수 1,762세대 최고 층수 40층 이하 사업시행자 한국토지주택공사 LH 시공자 GS건설 법적상한초과 용적률 299.75% 계획 성격 주택정비형 공공재개발 공람공고가 보여준 변화는 세대수 증가와 40층 계획입니다 중랑구 공고 제2026-396호로 공람된 정비계획 변경안에 따르면 중화5구역은 서울특별시 고시 제2023-551호로 2023년 12월 정비구역 지정된 뒤, 사업시행자인 LH가 정비계획 변경안을 제안한 상태입니다. 공람기간은 2026년 3월 12일부터 4월 13일까지였고, 공람 장소는 중랑구청 주택개발추진단, 중화1동 주민센터, 중화5구역 주민대표회의 사무실로 안내되었습니다. 가장 눈에 띄는 변화는 주택 공급계획입니다. 기존 계획은 공동주택 1,610세대였지만 변경안은 1,762세대입니다. 분양주택은 1,196세대에서 1,368세대로 늘고, 국민주택규모주택은 111세대에서 173세대로 증가했습니다. 반면 재개발 의무임대주택은 303세대에서 221세대로 조정되었습니다. 세대수는 늘었지만 공급 구성은 다시 짜인 셈입니다. 건축계획도 커졌습니다. 기존에는 105m 이하, 35층 이하였지만 변경안은 125m 이하, 40층 이하로 제시되었습니다. 기준용적률은 210%에서 200%로 조정됐지만 ...