초고가·비거주주택 종부세 손본다…장기특별공제 10억원 한도 도입 총정리: 대상·지역·규제 구분과 절세 확인법

이번 개편안의 핵심은 ‘몇 채’보다 ‘얼마짜리·실제로 사는 집인가’입니다

정부가 2026년 8월 3일 확정·발표한 세제개편안은 종합부동산세와 양도소득세의 판단축을 주택 수 중심에서 주택가액과 실제 거주 여부 중심으로 옮기는 방안입니다. 보도된 개편안에 따르면 거주용 1주택자는 공제를 넓혀 보호하고, 시가가 높은 주택·실거주하지 않는 1주택·다주택에는 공제 축소와 과세표준 반영 확대를 적용하는 구조입니다.

다만 이는 발표된 세제개편안입니다. 법률 개정, 국회 심의·의결, 공포와 시행령·고시 정비가 남아 있으므로 현재의 보유·매도 계약에 곧바로 확정 세액을 대입해서는 안 됩니다. 아래 내용도 보도된 정부안의 방향과 일정에 따른 정리이며, 실제 신고·매도 판단은 시행 시점의 법령과 공시가격, 보유·거주 이력, 세무전문가 검토를 함께 확인해야 합니다.

종부세 대상은 거주용 1주택과 비거주 1주택에서 갈라집니다

정부안에서 가장 눈에 띄는 변화는 1세대 1주택자의 기본공제를 실제 거주 여부에 따라 나누는 대목입니다. 거주용 1주택은 기본공제를 현행 12억원에서 14억원으로 높이고, 비거주 1주택은 9억원으로 낮추는 안이 제시됐습니다. 기사 보도 기준으로 거주용 1주택의 종부세 납세 시작선은 공시가격 14억원, 시가 약 20억원 수준으로 설명됩니다.

즉 ‘1주택이면 모두 같은 종부세 혜택’이라는 현재의 단순한 이해가 바뀔 수 있습니다. 직장·교육·치료·전근 등으로 거주하지 못한 기간이 있다면, 단순 전입신고 여부만이 아니라 향후 법령에서 정한 거주 인정 요건과 예외 사유를 확인할 필요가 있습니다. 정부안에는 취학·전근·치료·전학·해외 체류·부모 봉양 등 불가피한 사유의 비거주 기간을 거주기간으로 인정하는 방향도 담겼습니다.

구분	보도된 정부안의 핵심	확인할 점
거주용 1주택	기본공제 14억원, 공시가 약 14억원 초과가 종부세 판단선	실제 거주기간과 예외사유 입증자료
비거주 1주택	기본공제 9억원 적용 방향	비거주 사유와 향후 거주 인정 규정
1세대 1주택 외 보유자	거주용 주택의 가액 비중에 따라 기본공제 차등 설계	주택별 공시가격·지분·세대 판정
초고가 주택	가액 기준 세율 일원화와 고과표 구간 세율 상향	과세표준, 공시가격, 공정시장가액비율

지역은 ‘전국 공시가격’이 출발점이고, 조정대상지역은 비율에서 더 무거워집니다

이번 안은 특정 구·동만을 법적으로 겨냥한 제도는 아닙니다. 종부세 기본공제와 세율 개편의 직접 기준은 전국 모든 주택의 공시가격·과세표준·거주 여부입니다. 따라서 서울 강남권이나 한강변 고가 주택이 큰 영향을 받을 수 있다는 분석이 나왔더라도, 지역명만으로 대상 여부를 판단할 수는 없습니다. 같은 지역에서도 공시가격, 지분, 세대별 합산가액, 거주 이력에 따라 결과가 달라집니다.

다만 규제지역 구분은 공정시장가액비율과 양도세 중과에서 중요합니다. 정부안은 현행 60%인 공정시장가액비율을 단계적으로 높이고, 1세대 1주택자와 지방 1·2주택은 70% 수준으로, 1세대 1주택자가 아닌 조정대상지역 보유자와 3주택 이상 보유자는 2028년 80%까지 올리는 방안을 제시했습니다. 공정시장가액비율이 오르면 같은 공시가격이어도 과세표준이 커질 수 있습니다.

세율·세액공제·상한선은 초고가와 비거주에 겹쳐 작동합니다

종부세 세율은 2028년까지 주택 수에 따른 차이를 줄이고 과세표준별 0.5~5.0% 체계로 일원화하는 방향입니다. 보도된 안에 따르면 1·2주택자는 과세표준 6억원 초과 구간부터 세율 인상이 시작되고, 과세표준이 높을수록 인상 폭이 커집니다. 정부는 거주용 1주택의 경우 시가 약 20억~30억원 구간은 부담이 줄 수 있고, 30억~40억원은 변동이 크지 않으며, 40억~50억원 이상부터는 부담이 본격적으로 늘어나도록 설계했다고 설명했습니다.

또한 1세대 1주택자에게 적용되던 보유기간 세액공제는 단계적으로 거주기간 공제로 전환됩니다. 보도상 2028년부터는 보유공제 대신 거주공제를 적용하고, 세액공제 금액 한도는 2027년 800만원, 2028년 이후 600만원을 두는 안입니다. 전년도 보유세 대비 세 부담 상한도 150%에서 200%로 올라가는 방향이어서, 고가·비거주·다주택 조건이 겹치면 한 가지 항목만 보아서는 실제 부담 변화를 판단하기 어렵습니다.

양도세 장기특별공제 10억원 한도는 2029년부터가 분기점입니다

양도소득세에서는 1세대 1주택자의 장기보유특별공제를 ‘장기거주소득공제’ 중심으로 바꾸는 안이 핵심입니다. 현재는 보유기간과 거주기간에 각각 연 4%, 최대 80%의 공제 구조가 적용되지만, 정부안은 2028년 거주 공제 연 6%·보유 공제 연 2%의 과도기를 거쳐 2029년부터 거주 공제 연 8%, 최대 80% 방식으로 전환하는 내용입니다.

여기에 공제액 금액 한도를 신설합니다. 보도된 일정은 2028년 20억원, 2029년부터 10억원입니다. 장기 보유만으로 큰 양도차익에 비례해 공제액이 계속 늘어나는 구조를 제한하려는 취지입니다. 따라서 매도가가 아니라 양도차익, 필요경비, 1세대 1주택 비과세 고가주택 기준, 실제 거주기간, 적용 시점이 함께 계산돼야 합니다. ‘10억원 한도’는 양도가액이 10억원이라는 뜻도, 모든 주택 매도에 바로 적용된다는 뜻도 아닙니다.

다주택자에게는 중과 완화라는 한시적 매도 창구도 함께 제시됐습니다

정부안은 보유세·양도세 부담을 강화하면서도 조정대상지역 다주택자의 양도소득세 중과를 2027~2028년에 한시 완화해 매도 기회를 주는 방안을 병행했습니다. 보도된 기준으로 2주택자는 현행 중과 20%포인트를 2027년 5%포인트, 2028년 10%포인트로 낮추고, 3주택 이상은 현행 30%포인트를 2027년 10%포인트, 2028년 15%포인트로 낮추는 방식입니다. 올해 중과 재개 뒤 양도분을 포함하는 소급 적용 방안도 보도됐습니다.

그러나 ‘중과 완화’만 보고 매도를 결정하면 안 됩니다. 1세대 1주택 비과세 요건, 일시적 2주택 특례, 조정대상지역 지정 상태, 취득·양도일, 보유·거주기간, 필요경비 증빙, 다른 주택·입주권·분양권 보유 여부에 따라 계산이 달라집니다. 시행 전 계약은 경과규정이 별도로 정해질 수 있으므로, 계약서 작성 전 기준일을 세무대리인과 확인하는 편이 안전합니다.

절세의 출발점은 ‘형식적인 주소 이전’이 아니라 기록과 적용연도 확인입니다

세법상 거주 요건을 맞추기 위해 실제 생활과 다른 전입신고를 하거나 사실과 다른 자료를 만드는 방식은 절세가 아니라 세무상 위험을 키울 수 있습니다. 이번 개편안의 방향이 거주 중심인 만큼, 현실적으로 필요한 것은 가족의 생활근거지와 실제 거주기간을 객관적으로 설명할 수 있는 자료를 평소 정리하는 일입니다. 주민등록만이 아니라 계약서, 공과금, 학교·직장·의료 이용 등 사실관계가 종합적으로 검토될 수 있습니다.

보유자는 먼저 주택별 공시가격과 지분, 세대 구성, 주택 수 판정을 한 장의 목록으로 정리하는 것이 좋습니다. 다음으로 실제 거주 시작·종료일과 전근·취학·치료·부모 봉양 같은 예외 사유의 증빙을 정리하고, 2027년·2028년·2029년 중 어느 해에 보유·양도 계획이 있는지 나눠 시뮬레이션해야 합니다. 다주택자는 조정대상지역 여부와 중과 완화의 적용기간을, 초고가 1주택자는 공제 한도와 세액공제 전환 시점을 별도로 점검해야 합니다.

이번 안의 정책 메시지는 분명합니다. 중저가 실거주 1주택의 부담을 완화하는 대신, 초고가·비거주 주택과 큰 양도차익에는 가액과 거주기간을 기준으로 과세를 강화하겠다는 것입니다. 다만 납세자의 결론은 ‘시가 몇 억’이라는 기사 속 예시가 아니라, 최종 법령과 자신의 공시가격·거주 이력·양도 시점으로 계산해야 합니다.