6만 호 공급 쇼크! 내 집 마련 기회일까, 함정일까? [4차 대책 총정리]
정부의 4차 부동산 공급 대책, 무엇이 달라졌나? 📊
안녕하세요! 2026년 1월 29일, 국토교통부가 **'도심 주택공급 확대 및 신속화 방안'**이라는 이름의 4차 부동산 공급 대책을 발표했습니다. 수도권을 중심으로 총 6만 호에 달하는 대규모 주택 공급 계획인데요, 용산을 비롯한 핵심 입지에 집중된 이번 대책의 주요 내용을 자세히 살펴보겠습니다.
📌 4차 대책의 핵심: "도심 접근성" 최우선
이번 4차 대책의 가장 큰 특징은 도심 접근성을 최우선으로 한다는 점입니다. 정부는 서울과 수도권 중심지에 여의도 면적 1.7배에 달하는 규모의 주택을 신속 공급하겠다고 밝혔습니다.
🏢 지역별 공급 물량: 용산이 최대 수혜지
서울 지역 공급 계획
이번 대책에서 가장 많은 물량이 공급되는 곳은 단연 용산구입니다. 총 1만3,501호로, 시장 예상치였던 6천 호를 훨씬 상회하는 규모입니다.
서울 자치구별 공급 물량 TOP 5:
| 순위 | 자치구 | 공급 물량 | 주요 부지 |
|---|---|---|---|
| 1 | 용산구 | 13,501호 | 국제업무지구(1만호), 캠프킴(2,500호), 501정보대(150호) 등 |
| 2 | 노원구 | 6,800호 | 태릉CC 골프장 |
| 3 | 금천구 | 3,100호 | 독산 공군부대(2,900호) 등 |
| 4 | 마포구 | 2,716호 | 국방대학교 등 부지 |
| 5 | 동대문구 | 1,500호 | - |
강남구는 예상보다 적게
흥미로운 점은 강남구의 경우 예상보다 다소 적은 878호만 공급된다는 것입니다. 서울의료원 남측부지 518호, 강남구청 부지 360호로 구성됩니다.
기타 서울 지역:
- 은평구: 1,300호
- 도봉구: 1,211호
- 강서구: 918호 (강서 군 용지)
- 중랑구: 712호
- 송파구: 511호
- 구로구: 477호
- 영등포구: 380호
- 동작구: 73호
- 관악구: 25호
경기도 핵심 입지 공급
경기도 역시 핵심 입지를 중심으로 대규모 공급이 계획되어 있습니다.
경기도 주요 공급 지역:
| 지역 | 공급 물량 | 특징 |
|---|---|---|
| 과천시 | 9,800호 | 경마장·방첩사령부 이전 후 첨단 직주근접 기업도시 조성 |
| 성남시 | 6,300호 | 판교 테크노밸리·성남시청 인근 신규 공공주택지구 20만평 |
| 남양주시 | 4,180호 | 군부대 부지 |
| 고양시 | 2,570호 | 예전 국방대학교 부지 |
| 광명시 | 550호 | 철산역 인접 광명 경찰서 부지 |
| 하남시 | 300호 | 신장 테니스장 부지 |
⚡ 속도전에 돌입한 정부: 예타 면제 추진
정부는 단순히 물량만 발표한 것이 아니라, 공급 속도를 높이기 위한 다양한 방안도 함께 제시했습니다.
주요 속도 제고 방안
예비타당성조사 면제 추진 (올해 중)
- 공기업의 예타 면제로 사업 기간 단축
신속한 사전절차 이행
- 국유재산심의위원회
- 세계유산영향평가 등 신속 처리
시설 이전 집중 관리
- 2027년까지 이전 결정·착수 완료 목표
- 범부처 역량 결집
투기 차단 조치
- 공급 지역과 주변 지역 토지거래 허가구역 즉시 지정
- 이미 이상 거래 280건을 선별해 수사 의뢰
📅 향후 일정: 계속되는 후속 대책
김윤덕 국토교통부 장관은 "이번 발표가 끝이 아니라 협의와 검토를 거쳐 추가로 계속 발표할 것"이라고 강조했습니다.
정부의 후속 계획:
- 2026년 2월: 도심 공급 확대를 위한 신규 부지 및 제도개선 과제 발표
- 2026년 상반기: 청년·신혼부부를 위한 주택공급 확대 방안 포함 주거복지 추진방안 발표
조현준 주택공급정책과장은 "이 공급 물량으로 충분하다고 말씀드리긴 어렵고 앞으로 물량이면 물량, 제도개선이면 제도개선 등 최선을 다할 것"이라고 밝혔습니다.
🏠 임대 vs 분양, 아직 미정
이번 발표에서 주목할 점은 임대와 분양 비율이 아직 확정되지 않았다는 것입니다.
이재평 주택공급정책관은 "임대와 분양 물량 전반에 대한 큰 그림은 주거복지 쪽에서 수립하고 있다"며 다음과 같이 설명했습니다:
"청년·신혼부부를 중심으로 공급하고, 입지가 역과 아주 가까운 역세권 등을 최대한 많이 주려는 게 지침이다. 이번 정부에선 기존 임대 주택뿐만 아니라 중산층 임대 등 모든 사람이 선호하는 임대주택에 대한 고민도 많이 하고 있다."
공급 물량 구성:
- 대부분이 아파트로 구성
- 일부 오피스텔 등이 수천 호 포함
- 구체적인 수치는 미정
⚠️ 서울시의 반발: "실효성 의문"
흥미롭게도 서울시는 이번 정부 대책에 대해 강하게 반발하고 있습니다.
서울시의 주요 비판
김성보 서울시 행정2부시장은 2026년 1월 29일 브리핑을 통해 다음과 같이 비판했습니다:
"민간 개발의 핵심 장애물을 외면"
- 서울 주택 공급의 90% 이상은 민간의 동력
- 정비사업이 작년 아파트 공급의 64% 차지
- 하지만 10·15 대책 이후 조합원 지위양도 제한, 이주비 대출 규제로 사업 중단 위기
- 올해 이주 예정 43곳 중 39곳이 이주비 대출 규제로 지연 가능성
용산국제업무지구 물량 과다
- 서울시: 국제업무 기능 유지 위해 주거 비율 40% 이내, 최대 8천 가구 적정
- 국토부: 1만 가구 계획
- 의견 차이 존재
태릉CC 부지 실효성 의문
- 과거 8·4 대책에서도 거론됐던 부지
- "해제되는 개발제한구역 면적에 비해 주택 공급 효과 미비"
공급 시기 문제
- 이미 서울시가 추진 중인 4곳 제외하면 빨라야 2029년 착공
- "당장의 공급 절벽 해소에 역부족"
서울시의 대안 제시
서울시는 민간 정비사업 활성화가 가장 빠르고 현실적인 해법이라고 주장합니다:
- 상계·중계 등 노후 도심 정비로 약 2만7천 가구 추가 공급 가능
- 10·15 대책 규제만 완화해도 정부안보다 빠른 물량 확보 가능
💡 전문가 시각: 충분한가?
국토부도 이번 물량만으로는 부족할 수 있다는 점을 인정했습니다.
조현준 과장은 "(부동산 가격이) 잡히길 바라고 있다"면서도 **"이 공급 물량으로 충분하다고 말씀드리긴 어렵다"**고 솔직하게 밝혔습니다.
이번에 거론되지 않은 부지 개발 가능성에 대해서는 "NCND(시인도 부인도 않겠다)"는 입장을 취하며, 추가 발표 가능성을 열어두었습니다.
📊 4차 대책 총정리
핵심 요약
✅ 총 공급 물량: 6만 호 (여의도 면적 1.7배)
✅ 서울 최대 수혜지: 용산구 1만3,501호
- 용산 국제업무지구: 1만 호
- 캠프킴: 2,500호
- 태릉CC: 6,800호
✅ 경기도 핵심 지역:
- 과천 기업도시: 9,800호
- 성남 판교 인근: 6,300호
✅ 속도 제고 방안:
- 예타 면제 추진
- 2027년까지 시설 이전 완료
- 투기 차단 (280건 수사 의뢰)
✅ 향후 계획:
- 2026년 2월: 신규 부지 추가 발표
- 2026년 상반기: 주거복지 추진방안 발표
⚠️ 논란 사항:
- 서울시의 강한 반발
- 민간 정비사업 규제 해결 필요
- 실제 공급 시기 (2029년~)
- 임대/분양 비율 미정
🤔 향후 전망
이번 4차 대책은 양적으로는 상당한 규모이지만, 실제 주택시장에 미칠 영향은 여러 변수에 달려 있습니다:
시기의 문제: 대부분 2029년 이후에나 공급이 시작되어 당장의 공급 부족 해소에는 한계
서울시와의 협력: 서울시의 협조 없이는 사업 추진이 어려울 수 있음
민간 정비사업 규제: 10·15 대책 규제 완화 여부가 실제 공급량에 큰 영향
후속 대책: 정부가 밝힌 대로 2026년 2월과 상반기 추가 대책이 중요
김윤덕 장관의 말처럼 **"이번 발표가 끝이 아니라 시작"**이라는 점에서, 향후 추가 발표와 제도 개선을 지켜봐야 할 것으로 보입니다.
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