이재명 정부 부동산 정책 총정리

 

이재명 정부 부동산 정책 1년 반, 공약과 현실 사이의 간극

서론: "세금으로 집값 잡지 않겠다"는 약속

2024년 대선 당시 이재명 후보의 부동산 공약은 명확했습니다. "세금으로 집값 잡지 않겠다"며 문재인 정부의 수요 억제 정책과 차별화를 선언했던 것입니다. 당시 이재명 후보는 "진보 정권은 기본적으로 세금을 부과한다든지, 소유를 제한한다든지 수요 억제 정책을 했다"고 지적하며, "이제는 세금으로 집값 잡는 일을 하지 않겠다"고 강조했습니다. 대신 대규모 공급 확대를 통해 부동산 시장을 안정화하겠다는 것이 핵심 공약이었습니다.

많은 국민들이 이러한 새로운 접근 방식에 기대를 걸었습니다. 세금과 규제로 얼룩진 부동산 시장에 공급 중심의 근본적 해법이 제시될 것이라는 희망이었습니다. 그러나 1년 반이 지난 지금, 과연 이 약속들이 어떻게 이행되고 있을까요?

첫 번째 시험대: 6.27 대출 규제 강화 (2025년 6월 27일)

이재명 정부가 출범 후 첫 번째로 내놓은 부동산 대책은 많은 이들을 당혹스럽게 만들었습니다. 2025년 6월 27일 금융위원회 주도로 발표된 대책의 핵심은 강력한 대출 규제였습니다.

주요 내용을 살펴보면:

• 수도권과 규제 지역 내 주택 구입 목적의 주택담보대출 최대 한도를 6억원으로 제한
• 수도권과 규제 지역의 다주택자는 주택담보대출을 한 푼도 받을 수 없도록 조치
• 기존 주택을 처분하지 않은 1주택자 역시 추가 대출 금지

이는 대선 당시 공약했던 "세금으로 집값 잡지 않겠다"는 약속과는 다소 거리가 있는 정책이었습니다. 비록 세금은 아니지만, 대출 규제를 통한 수요 억제라는 점에서 문재인 정부의 접근 방식과 본질적으로 크게 다르지 않았기 때문입니다. 수단만 세금에서 금융으로 바뀌었을 뿐, 수요를 억누른다는 기본 철학은 동일했습니다.

특히 다주택자에 대한 전면적인 대출 금지는 시장에 큰 충격을 주었습니다. 이는 주택 거래의 핵심 동력인 유동성을 급격히 떨어뜨리는 결과를 초래했고, 부동산 시장 전반의 경직성을 심화시켰습니다.

두 번째 카드: 9.7 공급 확대 발표 (2025년 9월 7일)

대출 규제로 인한 시장의 냉각 우려가 커지자, 이재명 정부는 2025년 9월 7일 두 번째 대책을 발표했습니다. 이번에는 대선 공약에 부합하는 공급 확대 정책이었습니다.

핵심 내용:

• 수도권을 중심으로 2030년까지 매년 27만 가구 착공
• 5년간 총 135만 가구 공급 계획

이는 대선 당시 약속했던 공급 중심 정책의 실현이라는 점에서 긍정적인 평가를 받았습니다. 그러나 문제는 공급 확대 정책이 실제 주택 공급으로 이어지기까지는 상당한 시간이 필요하다는 점이었습니다. 부동산 개발은 계획 수립부터 인허가, 착공, 준공까지 최소 3-5년의 시간이 소요됩니다. 따라서 당장 시장에서 느끼는 공급 부족 문제를 해결하기에는 역부족이었고, 6.27 대출 규제로 인한 시장 위축은 계속되었습니다.

결정타: 양도세 중과 유예 종료 선언 (2026년 1월)

그리고 2026년 1월, 이재명 대통령은 부동산 시장에 또 다른 충격을 안겼습니다. 1월 25일 자신의 SNS를 통해 "다주택자 양도세 중과 유예의 2026년 5월 9일 종료는 이미 정해진 것"이라며 "재연장 법 개정을 기대했다면 오산"이라고 명확히 밝힌 것입니다.

이 발언은 국내외 언론에서 크게 보도되었으며, 코리아 헤럴드는 "대통령이 다주택자에 대한 중과세 유예 연장을 전혀 고려하지 않고 있음을 분명히 했다"고 보도했습니다. 이는 대선 당시 "세금으로 집값 잡지 않겠다"던 공약과 정면으로 배치되는 발언이었습니다.

양도세 중과는 다주택자들에게 주택 매도 시 최고 75%에 달하는 세율을 적용하는 강력한 세금 규제 정책입니다. 이재명 대통령은 대선 당시 진보 정권의 세금 부과와 소유 제한 정책을 비판했지만, 결국 그 정책을 그대로 유지하기로 결정한 것입니다.

분석: 공약과 현실 사이의 모순

이재명 정부의 부동산 정책을 종합적으로 분석해보면, 대선 공약과 실제 정책 사이에 상당한 괴리가 존재함을 알 수 있습니다.

정책의 모순점들:

첫째, 수단의 변화, 본질의 연속성입니다. "세금으로 집값 잡지 않겠다"고 약속했지만, 대출 규제라는 다른 수단으로 수요를 억제하는 정책을 시행했습니다. 이는 마치 한 손으로는 물을 붓고 다른 손으로는 물을 퍼내는 것과 같은 모순된 정책 조합이었습니다.

둘째, 정책 간 상충 효과입니다. 공급 확대를 약속하면서도 실제로는 수요 억제 정책을 강화했습니다. 공급 확대가 효과를 발휘하려면 시장에 적절한 수요가 뒷받침되어야 하는데, 대출 규제와 세금 중과로 수요를 억누르면서 공급만 늘리겠다는 것은 정책의 일관성이 결여된 접근이었습니다.

셋째, 시간차의 문제입니다. 공급 확대 정책은 효과가 나타나기까지 수년이 걸리지만, 규제 정책은 즉시 시장에 영향을 미칩니다. 결과적으로 단기적으로는 규제 효과만 부각되어 시장이 경직되는 상황이 발생했습니다.

옹호론과 비판론

물론 정부를 옹호하는 입장에서는 이렇게 해석할 수 있습니다. "핵심은 '세금 폭탄으로 집값을 때려잡는 방식'을 하지 않겠다는 것이지, 시장 안정 차원의 세제 정상화까지 안 하겠다는 건 아니었다"는 논리입니다. 또한 "공급 확대라는 큰 틀은 약속을 지킨 것이고, 다주택자 중과 유예 종료는 원래 있던 제도를 정상화하는 수준"이라고 볼 수도 있습니다.

반면 비판하는 시각에서는 "결국 세금과 규제를 다 쓰는 거 아니냐"는 지적이 나올 수밖에 없습니다. 1차 대책에서 대출 규제로 수요를 꽉 조이고, 2026년부턴 양도세 중과까지 다시 살리면 '수요억제 정책 안 하겠다'는 말은 사실상 공허해진다는 것입니다.

결론: 정책 일관성과 신뢰의 문제

이재명 정부의 부동산 정책을 되돌아보면, 현실적인 제약과 정치적 압박 속에서 공약 이행에 어려움을 겪고 있음을 알 수 있습니다. 부동산 정책은 매우 복잡하고 다양한 이해관계가 얽혀 있는 분야입니다. 집값 안정화와 실수요자 보호, 투기 억제와 시장 활성화 사이에서 균형을 찾는 것은 분명 쉽지 않은 과제입니다.

그러나 유권자들과의 약속, 특히 핵심 공약은 정부가 지켜야 할 중요한 정치적 신뢰의 문제입니다. **"세금으로 집값 잡지 않겠다"**는 약속이 양도세 중과 유예 종료로 무색해지고, 공급 확대를 강조했지만 대출 규제라는 수요 억제 정책을 먼저 시행함으로써 시장을 위축시킨 것은 정책의 일관성 측면에서 아쉬운 부분입니다.

앞으로의 과제:

현재 이재명 정부의 부동산 정책은 다음과 같이 요약됩니다:

• 공급: 수도권 135만 가구 공급 계획 추진
• 금융: 6억원 대출 한도 및 다주택자 대출 금지 유지
• 세제: 다주택자 양도세 중과 유예 종료 (2026년 5월)

이러한 정책 조합이 실제로 부동산 시장 안정화에 기여할 수 있을지, 그리고 공급 확대 정책이 언제쯤 가시적인 효과를 보일 수 있을지는 시간이 지나봐야 알 수 있을 것입니다.

중요한 것은 정책의 예측가능성과 일관성입니다. 시장 참가자들이 정부 정책을 신뢰하고 합리적인 의사결정을 내릴 수 있도록, 앞으로는 보다 일관된 정책 방향과 명확한 소통이 필요할 것으로 보입니다.