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  한 시장에서 파는 사람은 늘고 사는 사람은 줄어드는 현상은 보통 가격 급락으로 이어집니다. 그런데 2026년 8월 강남권 부동산 시장은 조금 다른 모습을 보이고 있습니다. 매물은 확연히 늘었고 일부 단지에서는 호가가 수억 원씩 낮아졌는데, 같은 기간 거래 자체는 오히려 줄었습니다. 서울 아파트값 지수는 8월 첫째 주까지 77주 연속 상승을 이어갔습니다. 이 엇갈림은 우연이 아니라 구조적인 결과에 가깝습니다. 2026년 세제개편안이 매도 쪽 압력을 키우는 동안, 기존 대출 규제는 매수 쪽 능력을 계속 묶어두고 있기 때문입니다. 이 글에서는 매물이 늘어나는 구조와 거래가 늘지 않는 구조를 각각 나눠서 살펴보고, 5월에 있었던 비슷한 사례와 무엇이 다른지 비교합니다. 목차 무엇이 동시에 일어나고 있나 매도 압력은 어디서 오나 데이터로 보면 매수는 왜 따라오지 않나 5월 사례와 무엇이 다른가 남은 과제 자주 묻는 질문 정리 1. 무엇이 동시에 일어나고 있나 부동산 빅데이터 업체 아실 집계에 따르면 8월 3일부터 11일까지 일주일 동안 서울 아파트 매물은 2107건 늘었습니다. 이 가운데 강남3구에서만 1065건이 늘었습니다. 같은 기간 강남권 재건축 단지에서는 직전 실거래가보다 8~16% 낮은 호가가 등장했습니다. 압구정현대 10·13·14차 전용 84㎡는 7월 58억 6000만 원에 거래됐지만 최근 호가는 50억 원까지 내려왔습니다. (뉴시스, 2026년 8월 11일) 그런데 이 매물 증가가 거래 증가로 이어지지 않았습니다. 오히려 반대입니다. 시장의 매수 움직임을 보여주는 선행지표인 토지거래허가 신청은 서울 전체가 4주 연속, 강남3구는 그보다 더 가파르게 줄었습니다. 매물은 쌓이는데 이를 받아낼 매수세는 따라오지 않는 구조입니다. 같은 시기 한국부동산원이 발표하는 서울 아파트 매매가격지수는 8월 첫째 주까지 77주 연속 상승했습니다. 누적 상승률은 15.55%로, 2020년 6월부터 2022년 1월까지 이어진 역대 최장 85주 상승기...

  세금 제도를 바꾸는 방식은 크게 두 가지입니다. 세율을 올리거나 내리는 방법, 그리고 세금을 매기는 기준 자체를 바꾸는 방법입니다. 2026년 세제개편안의 부동산 부분은 후자에 가깝습니다. 기준을 바꾸면 같은 자산을 가진 사람들 사이에서 부담이 재배분됩니다. 누군가는 줄고 누군가는 늘어납니다. 이번 안이 증세인지 아닌지를 두고 설명이 엇갈리는 것도 이 때문입니다. 종합부동산세와 양도소득세가 각각 어떤 원리로 다시 짜였는지, 정부가 어떤 완충 장치를 함께 넣었는지 짚습니다. 기준 시점은 2026년 8월 11일입니다. 국회 심사가 남은 정부안이라는 전제를 먼저 달아둡니다. 목차 왜 주택 수 기준을 버렸나 종합부동산세의 설계 구조 양도소득세의 설계 구조 데이터로 보면 완충 장치로 무엇을 넣었나 제도가 안고 있는 한계 자주 묻는 질문 정리 1. 왜 주택 수 기준을 버렸나 재정경제부 가 든 이유는 두 가지입니다. 하나는 가액 형평입니다. 현행 종부세는 보유한 주택의 가액이 같아도 채수가 많으면 더 높은 세율을 매깁니다. 지방 저가 주택 세 채를 가진 사람과 서울 고가 주택 한 채를 가진 사람 가운데 누가 더 담세력이 큰지 따지면 답이 뒤집히는 경우가 생깁니다. 이 구조가 이른바 똘똘한 한 채 선호를 키웠다는 것이 정부 진단입니다. 다른 하나는 거주 형평입니다. 종부세 1주택 세액공제와 양도세 장기보유특별공제는 지금까지 보유기간을 기준으로 삼았습니다. 집에 살지 않고 갖고만 있어도 시간이 흐르면 공제가 쌓입니다. 정부는 이 공제를 거주기간 기준으로 옮기면 실제로 사는 사람이 유리해진다고 봤습니다. 그래서 이번 안의 방향은 하나로 모입니다. 거주용 1주택은 최대한 보호하고, 일정 가액을 넘는 주택과 비거주 주택, 다주택의 세제 지원은 줄인다는 것입니다. 재정경제부는 이를 증세가 아닌 과세 정상화로 규정합니다. 2. 종합부동산세의 설계 구조 종부세는 공시가격 합계에서 기본공제를 뺀 금액에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 ...

종부세·양도세 개편, 11가지 질문으로 읽는 부동산 세제의 새 기준 정부의 부동산 세제개편안은 거주용 1주택의 보호선을 높이고, 비거주·고가·다주택의 공제를 줄이는 방식으로 설계됐습니다 정부가 내놓은 부동산 세제개편 문답은 단순한 세율 조정 설명이 아닙니다. 어떤 주택을 보유했는가보다 실제로 살고 있는지, 얼마짜리 주택인지, 언제 매도하는지를 중심으로 보유세와 양도소득세의 기준을 바꾸겠다는 선언에 가깝습니다. 거주용 1주택은 시가 약 20억원까지 종부세 비과세로 보호하고, 시가 약 30억원 이하의 장기거주 1주택은 양도세 기본공제를 확대합니다. 반면 비거주 주택과 다주택, 일정 가액 이상 주택에는 공제 상한과 강화된 기준을 적용합니다. 다만 정부안은 국회 심사와 시행령 개정을 앞두고 있어, 실제 세액은 개별 조건에 따라 다시 계산해야 합니다. 1. 20억원·30억원·40~50억원, 정부가 제시한 보호와 조정의 경계 정부 문답에서 거주용 1주택의 종부세 기준금액은 12억원에서 14억원으로 높아집니다. 시가 약 20억원까지는 종부세 비과세 보호선으로, 시가 약 30억원 이하이면서 10년 이상 거주한 1주택은 양도세 기본공제를 연 250만원에서 2,500만원으로 넓히는 구간으로 제시했습니다. 시가 40~50억원을 넘는 거주용 1주택은 세액공제 한도를 신설해 보유세를 조정합니다. 비거주 1주택의 종부세 기본공제는 12억원에서 9억원으로, 다주택자의 기본공제는 9억원에서 4억원과 거주주택 비중에 따른 금액으로 바뀝니다. 3주택 이상 보유자는 공정시장가액비율이 60%에서 80%로 올라갑니다. 대상 주요 개편 내용 실무상 확인 항목 거주용 1주택 종부세 기준금액 12억→14억원 공시가격, 가구 요건 시가 약 20억원 이하 종부세 비과세 보호 1세대 1주택·거주 여부 장기거주 30억원 이하 양도세 기본공제 연 250만→2,500만원 10년 이상 거주 비거주 1주택 기본공제 12억→9억원 비거주 사유·기간 3주택 이상 공...

2026년 세제개편안, 가계·지방·부동산에 무엇이 달라지나 월세부터 종부세까지, ‘실제 생활과 거주’에 기준을 둔 세제 재설계입니다 2026년 세제개편안의 두 번째 축은 민생·지방 지원이고, 그 뒤를 공정과세와 납세편의가 잇습니다. 가계에는 근로장려금·월세 공제·청년 자산형성 지원을 확대하고, 지방에는 투자·고용에 따른 추가 인센티브를 제공합니다. 동시에 비거주 주택과 비사업용 토지, 효과가 낮은 감면 제도는 정비합니다. 지원과 과세 정상화를 한 문서에 배치했다는 점에서, 이번 안은 ‘누구에게나 감면’보다 실제 거주·근로·지역 투자 여부를 확인하는 방식에 가깝습니다. 아래는 정부 발표안 기준입니다. 법률은 국회 심의, 지역 구분과 세부 요건은 시행령 개정으로 확정되므로 계약·신고·투자 판단 전에는 시행일과 경과규정을 다시 확인해야 합니다. 1. 저소득 근로가구와 임차가구의 체감 지원을 넓힙니다 근로장려금은 소득 요건과 최대 지급액을 동시에 올립니다. 단독가구는 소득 기준이 2,200만원에서 2,600만원으로, 홑벌이 가구는 3,200만원에서 3,700만원으로, 맞벌이 가구는 4,400만원에서 5,200만원으로 확대됩니다. 최대 장려금은 단독 180만원, 홑벌이 310만원, 맞벌이 360만원입니다. 맞벌이 가구가 최대액을 받을 수 있는 평탄구간도 800만~1,700만원에서 800만~1,800만원으로 넓어집니다. 월세 세액공제 대상액은 연 1,000만원에서 1,200만원으로 증가합니다. 공제율 자체는 총급여 5,500만원 이하 등 저소득 구간 17%, 그 외 요건 충족자 15%라는 틀을 유지합니다. 부양가족 기본공제의 소득요건은 소득금액 100만원에서 300만원으로, 근로소득만 있는 경우 총급여 500만원에서 750만원으로 완화합니다. 청약저축의 연 300만원 한도 40% 소득공제 특례는 상시화합니다. 제도 달라지는 수치 살펴볼 요건 근로장려금 단독 소득요건 2,200→2,600만원 가구 유형·재산·소득 근로장려금 맞벌이 최대액 ...

  이번 발표는 ‘집을 몇 채 가졌나’보다 ‘그 집에 실제로 사는가’를 묻습니다 이재명 정부의 2026년 세제개편안은 부동산 세금의 질문을 바꾸는 정책입니다. 기존에는 주택 수가 중요한 기준이었다면, 정부안은 실제 거주와 주택가액을 더 강하게 반영합니다. 실거주 1주택은 보호 범위를 넓히고, 비거주 주택·다주택·초고가 주택에는 세 부담을 높이는 구상입니다. 발표일은 2026년 8월 3일입니다. 8월 4일에는 세제개편안의 파장과 종부세·양도세 계산 사례가 집중적으로 보도됐습니다. 이 글에서 말하는 제도는 국회 입법을 거쳐야 하는 정부안이므로, 현재의 거래·매도·증여 계획에 곧바로 확정 세액으로 적용하면 안 됩니다. 종부세의 첫 경계는 공시가격 14억 원, 두 번째 경계는 실제 거주입니다 정부안은 1세대 1주택자의 종부세 과세대상 판정 기준을 공시가격 12억 원 초과에서 14억 원 초과로 높였습니다. 시가로 단순 환산하면 약 20억 원 수준이 기준선으로 거론됩니다. 이 선 아래에 있는 1주택은 실제 거주 여부와 무관하게 종부세 과세대상에서 제외될 수 있습니다. 하지만 공시가격 14억 원을 넘은 뒤에는 실거주 여부가 세액을 갈라놓습니다. 실제 거주 1주택은 14억 원을 기본공제하지만, 비거주 1주택은 9억 원만 공제하는 방안입니다. 주택을 한 채만 보유했더라도 거주하지 않으면 과세표준이 더 크게 남는 구조입니다. 언론에 공개된 단순 계산 사례는 이 차이를 보여 줍니다. 시가 약 20억 원 주택은 실거주자라면 종부세 산출세액이 사실상 0원에 가까울 수 있지만, 비거주자라면 약 185만 원이 나오는 예시가 제시됐습니다. 다만 이는 공시가격과 공정시장가액비율, 개인별 공제를 가정한 계산이므로 실제 고지액으로 단정할 수 없습니다. 서울·수도권 고가 주택은 가격대가, 비수도권은 이주 요건이 변수입니다 수도권에서는 고가 주택과 비거주 주택의 세금 변화가 가장 크게 체감될 가능성이 있습니다. 공시가격 14억 원 초과 공동주택이 서울에 집중돼 있기 때문입니다. 실거주 ...

1가구 1주택 비과세는 주택이 한 채라는 사실만으로 정해지지 않습니다. 양도일의 세대 구성, 보유·거주기간, 취득 당시 규제지역, 처분 순서와 특례를 함께 확인해야 합니다. 이 글은 2026년 8월 1일 시행 법령을 바탕으로 한 일반적인 세무 해설입니다. 실제 거래에서는 취득·양도일, 조정대상지역 공고, 주민등록과 전입 기록, 다른 주택·분양권·입주권의 보유 현황에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 비과세 판단은 ‘한 채 보유’에서 끝나지 않습니다 소득세법상 1세대 1주택 비과세는 원칙적으로 양도일 현재 1세대가 국내에 1주택을 보유하고 2년 이상 보유한 경우를 출발점으로 합니다. 배우자와 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족의 주택도 함께 검토하므로, 명의가 한 사람에게만 있다는 사정만으로 판단하기 어렵습니다. 매매계약일보다 중요한 날짜도 있습니다. 보유기간과 양도 시점은 일반적으로 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날을 중심으로 판정될 수 있습니다. 계약서를 쓴 시점만으로 2년을 계산하거나, 세대원 보유 주택을 누락하면 비과세 판단이 달라질 수 있습니다. 비과세를 검토하는 다섯 단계 ① 양도일 판단 기준일을 확정합니다. ② 세대 세대 전체 보유 현황을 봅니다. ③ 기간 보유·거주요건을 대조합니다. ④ 지역 취득 당시 규제를 확인합니다. ⑤ 특례 일시적 2주택·상속 등을 검토합니다. 이 순서는 일반적인 판단 틀입니다. 특례가 있으면 해당 조문의 요건과 경과규정을 별도로 확인해야 합니다. 취득 당시 조정대상지역 여부가 거주요건을 가를 수 있습니다 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 2년 보유 외에 2년 거주요건이 추가될 수 있습니다. 여기서 출발점은 현재 그 지역이 규제지역인지가 아니라 취득 당시의 지정 상태 입니다. 규제 해제 후 매도하는 경우에도 취득 시점의 공고와 적용 규정을 확인해야 할 수 있습...