이재명 정부 부동산 세제개편안 총정리: 종부세·양도세·수도권과 비수도권의 차이

 

이번 발표는 ‘집을 몇 채 가졌나’보다 ‘그 집에 실제로 사는가’를 묻습니다

이재명 정부의 2026년 세제개편안은 부동산 세금의 질문을 바꾸는 정책입니다. 기존에는 주택 수가 중요한 기준이었다면, 정부안은 실제 거주와 주택가액을 더 강하게 반영합니다. 실거주 1주택은 보호 범위를 넓히고, 비거주 주택·다주택·초고가 주택에는 세 부담을 높이는 구상입니다.

발표일은 2026년 8월 3일입니다. 8월 4일에는 세제개편안의 파장과 종부세·양도세 계산 사례가 집중적으로 보도됐습니다. 이 글에서 말하는 제도는 국회 입법을 거쳐야 하는 정부안이므로, 현재의 거래·매도·증여 계획에 곧바로 확정 세액으로 적용하면 안 됩니다.

종부세의 첫 경계는 공시가격 14억 원, 두 번째 경계는 실제 거주입니다

정부안은 1세대 1주택자의 종부세 과세대상 판정 기준을 공시가격 12억 원 초과에서 14억 원 초과로 높였습니다. 시가로 단순 환산하면 약 20억 원 수준이 기준선으로 거론됩니다. 이 선 아래에 있는 1주택은 실제 거주 여부와 무관하게 종부세 과세대상에서 제외될 수 있습니다.

하지만 공시가격 14억 원을 넘은 뒤에는 실거주 여부가 세액을 갈라놓습니다. 실제 거주 1주택은 14억 원을 기본공제하지만, 비거주 1주택은 9억 원만 공제하는 방안입니다. 주택을 한 채만 보유했더라도 거주하지 않으면 과세표준이 더 크게 남는 구조입니다.

언론에 공개된 단순 계산 사례는 이 차이를 보여 줍니다. 시가 약 20억 원 주택은 실거주자라면 종부세 산출세액이 사실상 0원에 가까울 수 있지만, 비거주자라면 약 185만 원이 나오는 예시가 제시됐습니다. 다만 이는 공시가격과 공정시장가액비율, 개인별 공제를 가정한 계산이므로 실제 고지액으로 단정할 수 없습니다.

서울·수도권 고가 주택은 가격대가, 비수도권은 이주 요건이 변수입니다

수도권에서는 고가 주택과 비거주 주택의 세금 변화가 가장 크게 체감될 가능성이 있습니다. 공시가격 14억 원 초과 공동주택이 서울에 집중돼 있기 때문입니다. 실거주 1주택은 시가 약 20억~30억 원 구간에서 세 부담이 줄거나 큰 변화가 없도록 설계됐지만, 고가 구간으로 갈수록 공정시장가액비율과 세율 변경의 영향이 커집니다.

보도된 정부안 분석에서는 실거주 1주택도 시가 약 34억 원 이상부터 부담이 올라갈 수 있고, 시가 약 46억 원 이상에서는 세율 구간 변화가 겹쳐 증가 폭이 커질 수 있습니다. 반면 비거주 1주택은 시가 약 20억 원을 넘는 시점부터 부담 증가가 나타날 수 있습니다. 주택의 위치가 수도권이라는 사실보다 공시가격, 실제 거주, 보유 형태가 세금 계산의 직접 기준입니다.

비수도권에는 지방 정주를 유도하는 특례가 함께 담겼습니다. 65세 이상 1주택자가 수도권 주택을 팔고 비수도권으로 이주하는 경우, 일정 조건을 충족하면 2027년 양도세의 50%를 최대 5억 원까지, 2028년에는 30%를 최대 3억 원까지 감면하는 방안입니다. 인구감소지역 등에 적용되던 지방 주택 특례를 비수도권 중심으로 확대하는 흐름도 제시됐습니다.

다주택자는 주택 수를 줄여도 ‘거주 비중’이 낮으면 계산이 달라질 수 있습니다

다주택자 종부세의 기본공제는 현행 9억 원에서 4억 원＋5억 원×거주주택 가액 비중으로 바뀌는 방안입니다. 보유 주택 가운데 실제 거주하는 주택의 가액 비중이 높을수록 공제가 커지고, 전부 비거주 주택이면 기본공제가 4억 원이 되는 구조입니다.

세율 체계 역시 주택 수보다 총가액에 맞추어 2028년까지 단계적으로 일원화하는 방향입니다. 공정시장가액비율은 1주택과 지방 1·2주택의 경우 2027년 70%로, 3주택 이상은 2027년 70%에서 2028년 80%로 높이는 방안이 제시됐습니다. 보유 주택이 어느 지역에 있고 몇 채인지뿐 아니라, 그 가운데 실제 거주 주택이 얼마인지가 더 중요해집니다.

상황	개편안의 핵심 판단	확인할 점
공시가 14억 원 이하 1주택	종부세 과세대상 제외 가능성	공동명의·다른 주택 보유 여부
공시가 14억 원 초과 실거주 1주택	14억 원 기본공제 적용 방향	실제 거주 요건과 공제 적용 시점
공시가 14억 원 초과 비거주 1주택	9억 원 기본공제 적용 방향	임대·공실·거주 이력의 법상 판정
다주택 보유	거주주택 가액 비중 반영	주택별 공시가격과 실제 거주 사실
수도권 고령 1주택자	비수도권 이주 양도세 특례 가능	연령·기존 거주·이주·기간 요건

양도세는 보유기간만 길다고 같은 공제를 받지 않게 됩니다

1세대 1주택의 양도세 장기보유특별공제는 실거주 기간을 더 중시하도록 바뀝니다. 실거주 1주택의 최대 80% 공제 틀은 유지하지만, 비거주 기간의 공제를 제한하고 공제 금액에는 상한을 두는 구조입니다. 정부안은 2028년 20억 원, 2029년부터 10억 원의 한도를 제시했습니다.

다주택자는 양도세 중과를 2027~2028년에 한시 완화하는 방안이 병행됩니다. 세 부담을 높여 보유를 억제하는 한편, 처분 시에는 일정 기간 매물이 나올 수 있도록 통로를 두는 방식입니다. 세금만 보고 매도 시점을 정하기보다 중과 유예의 적용 기간, 장기보유특별공제, 취득가와 필요경비, 종부세 보유 부담을 함께 비교해야 합니다.

주식시장에는 부동산 가격보다 거래량과 후속 공급정책이 먼저 반영될 수 있습니다

부동산 세제개편안은 건설사나 금융회사에 직접적인 보조금을 지급하는 정책이 아닙니다. 따라서 건설주·은행주·리츠에 대한 즉각적인 일방향 수혜를 기대하기보다는, 매물 출회와 거래량이 실제로 늘어나는지 확인해야 합니다.

비거주와 다주택 보유자의 매도가 늘면 중개·금융·리모델링·지역 주택사업에 간접 효과가 생길 수 있습니다. 반대로 임대주택 매물이 매매시장으로 이동할 경우 전월세 공급이 줄 수 있다는 견해도 나옵니다. 전월세 가격, 가계대출 규제, 후속 공급대책, 금리의 방향이 주택시장과 관련 종목에 함께 작용할 변수입니다.

이 정책을 읽는 기준은 ‘세금을 얼마나 더 내나’보다 ‘누구에게 어떤 행동을 유도하나’입니다

이재명 정부안은 실거주 목적의 주택에는 안정성을 주고, 투자·비거주·초고가 주택에는 보유와 처분의 비용을 높이려는 정책입니다. 수도권에서는 고가 주택의 실거주 판정과 가액 구간이, 비수도권에서는 이주 특례의 실제 요건과 지역의 주거 여건이 결과를 가를 것입니다.

개별 가구의 판단은 단일 기사나 시가 기준만으로 끝낼 수 없습니다. 공시가격, 주택 수, 실제 거주기간, 공동명의, 취득 시기, 양도 예정일을 놓고 확정 법률과 경과조치를 확인해야 합니다. 정부안이 입법되는 과정에서 종부세와 양도세의 적용 시점이 바뀔 수 있다는 점도 함께 봐야 합니다.