2026년 8월 3일 세제개편안 - 5. 부동산 세제 개편안 관련하여 제기된주요 질의·의견
종부세·양도세 개편, 11가지 질문으로 읽는 부동산 세제의 새 기준
정부의 부동산 세제개편안은 거주용 1주택의 보호선을 높이고, 비거주·고가·다주택의 공제를 줄이는 방식으로 설계됐습니다
정부가 내놓은 부동산 세제개편 문답은 단순한 세율 조정 설명이 아닙니다. 어떤 주택을 보유했는가보다 실제로 살고 있는지, 얼마짜리 주택인지, 언제 매도하는지를 중심으로 보유세와 양도소득세의 기준을 바꾸겠다는 선언에 가깝습니다.
거주용 1주택은 시가 약 20억원까지 종부세 비과세로 보호하고, 시가 약 30억원 이하의 장기거주 1주택은 양도세 기본공제를 확대합니다. 반면 비거주 주택과 다주택, 일정 가액 이상 주택에는 공제 상한과 강화된 기준을 적용합니다. 다만 정부안은 국회 심사와 시행령 개정을 앞두고 있어, 실제 세액은 개별 조건에 따라 다시 계산해야 합니다.
1. 20억원·30억원·40~50억원, 정부가 제시한 보호와 조정의 경계
정부 문답에서 거주용 1주택의 종부세 기준금액은 12억원에서 14억원으로 높아집니다. 시가 약 20억원까지는 종부세 비과세 보호선으로, 시가 약 30억원 이하이면서 10년 이상 거주한 1주택은 양도세 기본공제를 연 250만원에서 2,500만원으로 넓히는 구간으로 제시했습니다.
시가 40~50억원을 넘는 거주용 1주택은 세액공제 한도를 신설해 보유세를 조정합니다. 비거주 1주택의 종부세 기본공제는 12억원에서 9억원으로, 다주택자의 기본공제는 9억원에서 4억원과 거주주택 비중에 따른 금액으로 바뀝니다. 3주택 이상 보유자는 공정시장가액비율이 60%에서 80%로 올라갑니다.
| 대상 | 주요 개편 내용 | 실무상 확인 항목 |
|---|---|---|
| 거주용 1주택 | 종부세 기준금액 12억→14억원 | 공시가격, 가구 요건 |
| 시가 약 20억원 이하 | 종부세 비과세 보호 | 1세대 1주택·거주 여부 |
| 장기거주 30억원 이하 | 양도세 기본공제 연 250만→2,500만원 | 10년 이상 거주 |
| 비거주 1주택 | 기본공제 12억→9억원 | 비거주 사유·기간 |
| 3주택 이상 | 공정시장가액비율 60%→80% | 주택 수·보유 가액 |
2. ‘과세 정상화’라는 설명과 세금이 늘어나는 체감 사이
정부는 고가·비거주·다주택의 혜택 조정을 증세가 아니라 과세 정상화라고 설명합니다. 집값 상승으로 종부세 대상이 넓어지는 상황에서 1주택 기준금액을 올리고, 단순 보유기간이 아니라 실제 거주기간에 혜택을 주겠다는 논리입니다. 또 같은 가액의 주택이라면 주택 수보다 가액을 기준으로 세율을 정하는 편이 더 형평에 맞는다고 봅니다.
그러나 세액공제 상한이 생기는 고가 주택 보유자에게는 세금 증가가 현실입니다. 종부세 1주택 세액공제 한도는 2027년 800만원, 2028년 이후 600만원이며, 양도세 장기보유특별공제 한도는 2028년 20억원, 2029년 이후 10억원으로 설정됩니다. 정부의 거시적 설명과 별개로 납세자는 공시가격, 보유기간, 거주기간, 양도차익을 기준으로 자신의 세액 변화를 확인해야 합니다.
3. 비거주 예외, 고령자 이주, 다주택 매도는 설계의 시험대입니다
불가피한 비거주자를 위한 예외는 취학, 근무, 질병 치료·요양 등입니다. 이런 사유로 살지 못한 기간도 거주기간으로 인정할 계획이지만, 거주 이전일 현재 1년 이상 거주해야 하고 인정기간은 최장 3년입니다. 해외파견이나 장기 간병처럼 기간이 길어지는 사례를 어떻게 판정할지, ‘유사 사유’를 과세관청이 어느 정도까지 인정할지가 핵심입니다.
고령자에게는 두 가지 길을 제시합니다. 65세 이상 1주택자가 수도권에서 지방으로 이주하면 양도세를 최대 50%, 5억원 한도에서 감면합니다. 계속 거주하는 경우에는 10년 이상 거주한 65세 이상 1주택자의 보유세가 소득의 10%를 넘으면 소득요건 없이 납부유예를 받을 수 있게 합니다. 이주를 선택하지 않는 고령자에게도 담보·분납·상속 정산이 실제로 감당 가능한지 살펴야 합니다.
다주택자는 2027~2028년 양도세 중과가 한시적으로 낮아집니다. 조정대상지역 2주택자는 기본세율에 더하는 중과가 2027년 +5%p, 2028년 +10%p, 2029년 이후 +20%p입니다. 3주택 이상은 +10%p, +15%p, +30%p입니다. 매도 유인은 만들지만, 종료 시점에 거래가 몰리거나 임대료 전가로 이어지지 않는지 관찰이 필요합니다.
4. 월세 공제와 지방 특례는 시장 영향까지 살펴야 합니다
임대차 시장에 대한 정부의 대응은 월세 세액공제 확대입니다. 공제 대상 월세 한도를 연 1,000만원에서 1,200만원으로 올리고, 청년에게는 2029년까지 소득 구분 없이 17% 공제율을 적용합니다. 이는 임차인의 세후 부담을 낮추는 조치이지만, 전월세 가격은 공급·금리·지역 수요의 영향을 더 크게 받습니다.
시가 30억원 이하 주택 중심의 가격 상승 우려에 정부는 실거주 1주택에만 완화를 적용하고 토지거래허가제와 대출 규제를 함께 운용한다고 답했습니다. 지방 주택 특례도 추가 취득 자체가 아니라 실제 거주와 지역 정착으로 연결되는지를 따져야 합니다. 세제 특례가 기준선 아래 주택의 수요 쏠림이나 세컨드하우스 증가로만 작동한다면 정책 목표와 멀어질 수 있습니다.
시행 뒤 확인할 네 가지
세제의 방향보다 중요한 것은 예외 규정과 납세자의 예측 가능성입니다
이번 개편은 주택 보유 자체보다 실거주와 주택가액을 우선하는 방향입니다. 거주용 1주택 보호를 넓히고 고가·비거주·다주택 혜택을 조정한다는 정책 메시지는 분명합니다. 하지만 ‘과세 정상화’라는 총론이 개별 가구의 세 부담을 설명해 주지는 않습니다. 장기거주 고령자, 발령이나 돌봄 때문에 비거주가 된 사람, 임대주택을 보유한 가구, 지방 이전을 고려하는 은퇴자는 서로 다른 기준으로 영향을 받습니다.
정책의 관건은 실거주 예외를 얼마나 구체적으로 정하는지, 납부유예가 현금흐름이 부족한 고령자에게 실제로 작동하는지, 양도세 한시 완화가 거래 쏠림이나 임대료 전가를 만들지 않는지입니다. 정부는 주택가액·거주기간·연령·소득 구간별 세액 사례와 납세자 수, 지역별 거래·임대차 지표를 정기적으로 공개할 필요가 있습니다.
개인은 공시가격과 보유·거주기간, 주택 수, 매도 예정 시점을 먼저 대조해야 합니다. 고령자는 납부유예 요건, 비거주자는 예외 사유와 증빙, 다주택자는 2027~2029년의 중과세율을 확인해야 합니다. 국회 심사와 시행령에서 이 기준이 구체화되는 과정이 실제 세 부담을 가를 마지막 변수입니다.
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